地价只是决定房价的基础因素

  发布时间：2009/9/10 13:09:34 点击数：

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导读:上海房地产分析师、财经评论员陈真诚在《国资疯狂或致房企批量灭亡》一文中指出：地价只能决定房价的最低水平，仅是决定房价的基础因素。他认为，由于土地是房地产开发所必须的资源，是房地产开发最重要的原材料之…

上海房地产分析师、财经评论员陈真诚在《国资疯狂或致房企批量灭亡》一文中指出：地价只能决定房价的最低水平，仅是决定房价的基础因素。

他认为，由于土地是房地产开发所必须的资源，是房地产开发最重要的原材料之一，地价对房价的基本构成、价位高低，确实具有重要的影响作用。但基于目前的房地产实际来看，客观而言，虽然地价是影响房价水平的重要因素，但地价只能决定房价的最低水平。从理论上来说，这个房价的最低水平，主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用、土建费用、营销费用、财务费用、管理费用等所共同构成的基本成本，加上一般化的赢利需要，所要求的最低房价水平。在目前房地产市场中，开发商给楼盘定价时，几乎没有直接采用成本定价法来定价的。实际上，开发商所采取的定价法，往往是在计算基本的开发经营成本后，基于一般化的市场房价水平，再结合对市场冷热判断、对楼盘赢利预期和周边房价水平、市场房价预期和竞争需要等因素来定价。由此来看，地价是决定房价的基础因素，也只能是基础因素。