房价高企助推地价

编者按：6月30日下午，北京市广渠路15号地以40.6亿元的价格出让，又一“地王”出现，愈发引起了人们对“地价与房价”的关注。本文从经济学角度分析认为，地价是由开发商拿地时对房价市场预期所决定的，房价直接决定了地价。

关于房价与地价的关系，长时间以来，一直存在热烈的讨论，尤其是最近一些城市天价地的出现导致争论更加激烈。是不断攀升地价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价，房价过高是不是因为地价成本过高？甚至有人将高房价怪罪于土地出让的招拍挂方式拉高了地价，进而推高了房价。我认为房价上涨不能归咎于地价上涨。与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击“囤地”投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上。

很显然，从经济学角度看，房价是由供给和需求所决定，即供求关系才是决定房价涨跌的主要原因。如果从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个区域的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。例如2008年下半年，全国不少地方楼市低迷，住宅用地流拍就比较普遍。而招拍挂的地价是由开发商拿地时对房价的市场预期所决定的。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，开发商是否拿地是根据期望房价倒推地价，也就是期望房价减去建安成本、税费和利润后的部分。建安成本、税费在一定时期和一定区域内相对固定，而对于未来期望房价不同的开发商判断有可能不同，其追逐利润的大小可能也会有差异，所以从某种程度上来说，地价的高低是由开发商基于房价期望涨跌大小和自己利润大小所作出的决定。由此看来，房价直接决定了地价。

实际上，地价降并不意味着房价就低。假设政府将土地以减免价或零地价给开发商，开发商销售房子时是不是仁慈到将地价核减掉再卖房子呢？当然不会。开发商还是会以市场价格销售商品房的。如果我们将调控房价的思路局限在人为控制招拍挂出让地价上，是不现实的，也是不合理的，只会增加开发商的利润，导致国有土地资产的流失。“高地价导致高房价”的论断，大多出自地产商之口，地产商确实非常希望政府的管理方式一直固化在“地价—房价”模式上，他们极力鼓吹高地价产生了高房价。但若政府真的减免或调低地价，他们就成为最大的受益者，就能获得更多利润以及“倒手土地”的收益并降低其囤积土地的资金成本。

房地产业对经济的恢复有一定拉动作用，但如果住房市场投机气氛过于浓厚，这一促进因素将转变成重大阻力。20世纪90年代亚洲金融危机前夕，日本很多开发商囤积了大量土地，过分地把土地作为一种资产而囤积炒作，拿到手的土地不是为了开发，而是利用土地的稀缺性特点等待升值，这样供应出去的土地就在开发商手中来回炒作升值，形不成商品房供应量，导致土地的实际有效供给减少，进而推高房价，风险不断累积的房地产泡沫最终破灭，极大地伤害了日本的经济。目前，我国已经出现这种囤地、炒地的现象，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。反思日本的教训，我们要及时有效进行调控，充分发挥土地作为一种生产要素的作用，促进经济发展，改善民生住房需求，防止房地产泡沫对实体经济的伤害，防止经济的大起大落，保持经济的平稳增长。对投机性需求进行抑制，对开发商违规囤地、捂盘销售，假按揭等行为加大打击、管理力度，维护一个正常的市场秩序，促进房地产市场健康发展。对不按政策办事，纵容开发商囤地的地方政府一定要严厉问责。

我们说地价不直接决定房价，但不否认土地供应对房地产市场起很大作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。所以切实发挥调控和监管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供应量尤其加大保障性住房的供地等措施来平抑房价。客观地说，在未来一个比较长的时间内我国住房的需求非常强劲。我国即将迎来三大高峰，人口高峰、城市化高峰、工业化高峰。未来的20年中，我国的城镇人口将会净增约3亿人，平均每年增加1000万-1300万人，也就意味着每年有这么多人要从农村转移到城镇，人口高峰、城镇化高峰和工业化高峰必然会带来土地的非农化高峰和城镇住房需求的高峰。吃和住对于人类同样重要，都是人类的最基本需求，所以要辨证处理保护农地和保障住宅用地的关系。用地再紧张，制度再严格，合理的住宅用地也必须要满足。因此，应该调控土地供应总量、结构、布局，做到住宅用地供求基本平衡，形成以土地供应为导向的房地产市场调控机制。目前，国土部门要提高应变能力和管理水平，提高效率，降低管理成本，简化住宅用地审批程序、手续，减少审核的时间，为住宅用地者提供良好的服务。尤其要根据房地产的市场发展状况来决定土地的供应，及时公布未来一定时期内住房用地供应情况（规模和区位），即政府需要强化以土地的供应量来调控房地产的价格。（严金明 作者单位：中国人民大学）