市场由冷转热须高度关注——当前土地市场形势分析

  发布时间：2009/9/10 12:28:48 点击数：

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导读:编者按7月13日，中国土地勘测规划院召开专家座谈会，来自中国社会科学院、中国人民大学、首都经济贸易大学等单位的专家学者，对当前土地市场形势进行了分析研究。会上，专家们通过对近期土地市场的观察，围绕着如何…

编者按

7月13日，中国土地勘测规划院召开专家座谈会，来自中国社会科学院、中国人民大学、首都经济贸易大学等单位的专家学者，对当前土地市场形势进行了分析研究。会上，专家们通过对近期土地市场的观察，围绕着如何认识当前土地市场形势、如何看待当前土地市场上出现的新情况、如何进一步完善宏观调控进行了热烈研讨。提出未来要更加注重保障性住房的用地需求情况，关注土地市场的发展变化，做到及时跟踪，逐步实现稳定市场的目的。进一步做到信息公开、加强监管，加大对闲置土地的处置力度。

杨遴杰（浙江大学）：

土地市场价格涨跌主要由金融政策主导

对于现阶段土地市场价格上涨明显的情况以及国土部门应制定怎样的土地供应制度等问题，浙江大学杨遴杰博士认为：土地市场价格的涨跌主要由金融政策所主导，信贷政策是调控土地市场最有效的政策手段。而国土部门作为土地一级市场唯一的供应者应考虑的是制定科学、合理的土地供应制度。在政府土地供应上，应做到动态的弹性供应机制并做到技术上可行。同时应关注土地市场的变动，在变动的情况下做到土地弹性供应。

对于现今频繁出现的“天价地”问题杨遴杰认为，面对“天价地”这种个案应该在制度上对“天价地”有一定的应对机制，从而更好地对社会解释，避免误解。同时在市场调控上做到信息共享、及时发布，在土地市场上出现大幅度变化的时候，对社会公众发布应对方案。杨遴杰还认为国土资源部应对区域性大地块分割成小地块出让这种出让办法进行调查研究，并形成政策性、指导性意见。从而对地方政府在处理相关事宜时起到指导作用，并在技术处理上进行完备。

洪亚敏（首都经济贸易大学）：

北京土地市场快速回升已成定局

洪亚敏教授对当前形势进行了判断，并提出政策建议。就北京土地市场形势，洪亚敏认为，北京市实体经济和总的经济形势当前并没有一个非常大的改观，但土地市场的快速回升已成定局。除此之外，洪亚敏认为，房地产市场和土地市场先于宏观经济快速回暖，这个不是宏观政策的管理者和制定者所希望的。

洪亚敏认为，“天价地”是经济运行过程当中的一种现象、一种结果，绝对不是高房价的原因。就住房政策而言，洪亚敏认为，住房是一个特殊产品，既是消费品也可以用来投资。要把握好消费和投资需求的比例，区分对待住房消费，不要把住得起房和买得起房相比较。不能混淆住房市场总量供给和供求的关系，作为消费市场应追求总量的供求平衡。对于保障性住房范围，她认为，过多的干预、变化过快的政策一方面会影响市场效率，同时也会增加市场的不确定性和市场主体的投机性。住房保障应该保障最迫切、最基本的需求，其他的交给市场。基于这样一个基本的观点，洪教授认为“天价地”是一种现象。从市场发展角度看，市场主体是理性的经济人，当然不理性的投资者也会有，偶尔的不理性，不必太在意。

洪亚敏认为，下一步应关注以下几个方面：随着市场逐渐企稳回暖，应关注防止经济出现过度衰退政策的调整；应关注征地拆迁补偿费用的快速上涨对土地成本的影响；应关注土地一期开发方式、模式对土地成本的影响；应关注“天价地”的市场保障范围。洪亚敏教授提出以下几点政策建议：

其一，政府应该制定物业税费、房地产保险费出台的时间表。

其二，应当进一步加强科学编制和进度的合理执行。

其三，加强监管，避免对市场不利的行为出现。

其四，加大信息公开力度，建议中央及地方政府不仅要公布相应的信息，同时也应把一些相对细化的信息提供给社会研究机构，让他们参与分析，给社会提供更多的信息来源。

其五，适当改变主流宣传的基调。在经济尚未企稳的情况下，鼓励中低收入特别是低收入居民买房不是一个好办法，因为一旦被“套”在买房行列中的话，就会抑制其他消费，这对于居民个体和整个社会来讲都是不利的。

其六，加快市场经济发展，尊重住房市场机制。鼓励住房以旧换新，旧房置换下来用作廉租房。这样做既满足了各个阶层居民的住房需求，同时又满足了市场的过滤机制。

杨重光（中国社会科学院）：

应站在国民经济全局分析土地市场

中国社会科学院杨重光研究员对当前土地市场进行了分析判断，并提出相关建议：

一是土地问题的复杂性。它跟整个世界经济的格局、经济社会的发展密切相关，跟国家的产业等都有密切的关系。因而土地问题同其他的商品一样，要与整个世界经济形势联系起来看，才能有一个比较正确的观点。

二是土地问题的敏感性。土地问题特别是土地市场，涉及到民生，关系到国家的发展，所以比较敏感。

进入21世纪以后，土地市场发展是非常稳定的，虽然2007年也出现了较大波动。2008年受金融危机影响，我们的市场冷清了不少，今年的4月、5月或者说5月、6月也出现了新的迹象。我们考虑到它的复杂性和敏感性，分析它究竟是正常的还是不正常的，面临着什么问题？原因是什么？它反映了我们整个国家经济发展当中的一些什么问题？这样，我们不光在土地领域和通过土地系统来提升工作效力，同时我们也能够站在国家的层面上来考虑对策，提出我们的一些建议。

这个原因究竟是什么？从国家层面上、从整个国民经济的层面上讲，至少有以下几个方面：一是信贷政策、金融政策；二是分配政策；三是产业政策；然后是土地自身的一些问题和政策。

信贷问题。目前国家执行了比较宽松的信贷政策，上半年我们银行的贷款有7.3个亿，其中6月份有1.52个亿，这些贷款投向哪里？在资金宽裕的情况下房地产开发商又开始投入土地市场。对于大型实体企业而言，在自身行业利润不高的情况下，都可能转移投资到土地市场上来，中小企业和一些中小民营企业的资金也将转移到购买土地或者房地产上来。另外，中国居民储蓄主要是有钱人的储蓄，还有外国资金，加上金融机构大量的房贷，贷款当中相当一部分是投向房地产的。由于信贷的增加、流动性的增加，加上国际上大量印制钞票，土地作为一种实物资产或一种实物财富，吸引大量资金投资到房地产。所以，表面上是土地问题，但实际上是一个信贷问题。

分配问题。中国巨大的财富集中在少数人的手里，特别是具有垄断地位、垄断性质的大型国有企业。分配不均衡，造成收入不均衡。大部分人收入相对于房价偏低，显现出房价高的问题。因而，分配不均衡也是一个问题。

产业问题。产业的发展需要金融政策、分配政策的配合。除了以上金融和分配问题以外，土地供应、土地市场还是很理想的。对这种现象我们要密切关注，金融、信贷、分配上的问题发展下去确实会形成新的恐慌，所以我们要高度警惕新的恐慌的出现。如果金融问题不解决，信贷问题不解决，房地产泡沫就不会破灭。实际上泡沫本身就是一个金融问题，只不过表现在土地上。总之，土地问题非常复杂、也很敏感，所以要高度重视。

俞明轩（中国人民大学）：

“天价房”不是“天价地”形成的

针对当前“天价地”频现的情况，中国人民大学副教授俞明轩认为：“天价地”是指一个城市里面超乎寻常的土地价格，是局部地区比较高的价格。“天价地”的主要特征是：“天价地”的形成所依赖的基础通常是稀缺资源；“天价地”的形成是竞争的结果；“天价地”是个别价格，而不是一般价格。

在如何看待“天价地”的问题上，他认为：“从本质上说房价决定地价，消费者决定开发商。研究结果发现，‘天价地’没有形成‘天价房’，‘天价房’也不是‘天价地’形成的。”

“天价地”的成本不仅仅是表面成本。可能还含有很多其他的“成分”。比如有人想通过“天价地”起到一个宣传的作用，上市公司追求利益，拉动其他楼盘的快速销售，增加一个地区的占有率，为了先期占有一个市场进行额外的投入等等。因此我们一定要理性认识这个价格不是一般的价格，不应作为我们合理的参照物。如果我们把 “天价地”看作一般价格，就违背了对价格形成的一个基本认识。

“天价地”的获得有可能会形成风险，这个风险应该由企业自己来承担。政府应该对“天价地”进行监管，引导消费者理性消费，而不是替代市场去决定价格。

需要强调的是，“天价地”仍是“个案”，而不是一个普遍现象。一定要从理论上和实践上都要防止“天价地”的蔓延和跟风现象，当然更要避免恐慌现象的出现。市场上一些个别商品高价出现，只要不影响其他商品，都是正常的。俞明轩教授针对当前的土地市场状况，提出了政策建议：

要确保保障性用地的供应。确保保障性用地的供应，注意三个问题——科学规划、配置合理、配置有序。今后供地应分用途、分类别区别对待。对商业用地以小地块供应，对住宅用地要保证其有利于规划和整个小区的绿地规划等等，对于工业用地还要考虑到性质。

要加强土地供应的适度监督。针对“天价地”，我们重点防范企业把自己应承担的风险转让给政府承担（社会承担）。适度监督更多是指按照挂牌、拍卖、招标过程当中事先确定的规划指标来进行，某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。

应该改革不动产税收体系。不动产税收总体上分为流转和保有的建设。当前，对保有环节的税收还存在一些问题，保有环节税收的开征有利于提高土地资源的集约利用，更加珍惜和合理的利用土地资源，对于保有环节的成本增加，也会使得购买人在购买土地和房地产的时候更加谨慎和合理。因此建议政府尽快公布物业税的时间表和路线图，分类分步开征物业税，对于商业型的物业应该先开征等等。

应该完善土地金融制度。土地作为资本的属性，在资本市场里面具有巨大的作用，泡沫问题的本质是金融问题，而不是土地问题，土地仅仅是作为泡沫问题的一个门径和工具，所以当前进一步完善土地金融制度，使信贷政策和土地政策相互协调、相互配合，在宏观调控中使其尽快发挥作用，仍是我们当前工作的重点。

此外，俞明轩还表示，当前大家在关心房价的同时，也格外关注土地的价格，这说明人们不仅仅关心事物的现象，更关心事物的本质。同时也说明，土地有参与国家宏观调控的作用。但是从未来市场发展角度看，土地参与国家宏观调控的任务还比较长远。之所以这样说，这是由土地的根本属性决定的，我们以前讲土地是资源、资产，但是现在提出土地具有三种属性，即土地不仅仅是资源，也不仅仅是资产，它还是一个重要的资本。土地具有资源、资产、资本的属性，这就决定了土地与房地产市场以及社会经济的平稳发展是密不可分的，既关系到经济社会的健康发展，同时又关系到国计民生。

薛红霞（广东省土地估价师协会）：

地价占房价的比例是很低的

薛红霞秘书长首先通过广州的实际案例说明，开发商在投资地块时算的是总体价值，对于区位条件好的地块，竞拍下来，无形中也为开发商带来了广告效应，即便拍出的价格略高出预期，也能通过后期上市的地块的拉动，“失之东隅，收之桑榆”补回来。以广州6月10日成交的“微型”高价地为例，该高价地起初也是挂牌出让，后调整为拍卖出让，价格由挂牌时的6029元/平方米，拍出每平方米15000多元，但由于该地块总面积只有2万多平方米，总地价只有3.45亿元，因此开发商认为很有炒作前景。其原因是该开发商另有一个项目“新惠云景”，建筑面积大概12万平方米，现在的房屋售价已达23000元～25000元了，通过“新惠云景”的大地块的获利来支撑“微型”高价地，实际算下来分摊到“新惠云景”这个项目上的成本，仅相当于在现有的售价基础上每平方米增加了900多元。因此，总体上是可操作的。

针对房价、地价的关系，薛红霞也通过广州的实例，如珠江新城等，以及比较偏远的楼盘说明，地价占房价比例是很低的，万科开发的房地产，地价占房价比例是23.23%，保利开发的房地产，地价占房价比例是24.73%。

针对是否存在地价推高了房价的现象，薛红霞引用了广东省一位资深专家的分析结果说明，在高于2007年广州住宅地价平均楼面地价4622元的27块地当中，按照正常的开发周期是以18个月到2年计算。目前市场上已经发售的仅有2块地，在售的有1块地，动工还没有发售的有3块地，剩下的大部分还没有进入市场，即实际上那些比较高价的地块还没有进入市场。这也就谈不到地价推高了房价。

朱道林（中国农业大学）：

房地产市场是一匹野马，缰绳就是金融

朱教授首先对2007年至2009年土地市场乃至房地产市场的变化情况进行了简要总结。他谈到土地市场从流拍到火爆、从底价出让到再次出现高价地，经历了“冰火两重天”。造成这一局面的主要原因是宏观环境与背景的变化，即在2007年房地产市场的热销期过去之后，2008年宏观调控措施逐步到位，起到了“踩刹车”的作用。加之美国金融危机和后来引发的全球金融危机，致使土地市场量价齐跌。2009年在我国政府的政策引导下，土地市场出现了复苏迹象。

针对目前的土地市场，朱教授提出房地产市场是一匹野马，缰绳就是金融。当前土地市场的复苏说明了我们宏观调控取得了成效，投资4万亿元起到了效果。在近期地价监测和土地市场监测的报告数据上，朱教授指出从地价上看，长三角和珠三角的同比数据为负，这表明以产业为主的城市对市场投资与救市资金的反应肯定要慢一些。与此相反，一些渤海地区，尤其是资源性的城市，在这一点上就反应得比较快，相应同比数据就为正。从土地市场供应上看，西部土地供应提高的水平大于东、中部，也印证了这一原理。

针对“地王”与“天价地”，朱教授提出，首先，它们都是通过招拍挂确定的价格。北京目前出现的几个“地王”均是在先挂牌、后拍卖的基础上产生的，它是公开市场制定的价格。其次，目前确实有市场需求存在。在2008年在整个房地产市场调控预期还不是很明朗的情况下，加之金融危机的影响，绝大多数房地产开发商没有去卖地。到了2009年，在目前宏观调控处于一种放松阶段的情况下，买地的预期肯定是有的，从短期内爆发也是一种正常现象。再其次，“地王”与“天价地”源自其特殊的区位条件和特殊的设施。以广渠门的“地王”为例，它是目前北京二环之内还能够推出的为数不多的地块，区位的稀缺性造成了开发商的竞争。总之，“地王”与“天价地”的出现都是市场行为的结果。

针对短期内市场复苏过快，“冰火两重天”所引发的系列问题，朱教授提出，首先，市场由冷转热这么快的原因值得关注。市场由冷转热这么快，归根结底是我们信贷政策、金融政策变化过猛，大量的资金流入房地产市场所致。事实上，救市应该是救实体经济，目前的状况必须引起宏观层面的关注，否则会带来更多负面影响。

其次，地方政府供地过程当中有一些问题需要研究。例如单宗地的供地规模过大，北京广渠门成交土地面积为28万平方米，事实上太大了，一期开发不了，就形成了闲置，北京应效仿南京已有的做法，实行“小宗地出让”，这样可以避免目前出现的这种竞争。

最后，需要研究如何规避地方政府炒地。为了解决地方财政收入的问题，有相当一部分地方政府一直在制定土地出让的指标，即一年必须要卖多少地，这就造成了地方政府炒地。这一问题是一个经济基础的问题，也是一个政治的问题，值得我们进一步去研究。此外，还需要去关注房地产市场的供应结构问题。目前房地产市场复苏得这么快，房价不但没有降还在往上涨，那究竟卖的都是什么房子？“90、70”政策出台后，目前90平方米以下的房子在哪里？这些都需要我们的政府去关注。

针对今后政策导向，朱教授建议，第一，应建立对土地价格的监控制度。控制开发期，防止闲置土地和坐收土地自然增值的现象出现。监控土地规划条件，防止调整规划的投机行为。第二，应建立单宗地地块出让规模的控制制度。第三，充分利用金融手段调控房地产市场，历史的经验已经清楚地告诉我们，就地论地、就房论房解决不了实际问题，解决问题的关键还是采取有效的金融措施。

针对“地王”产生后就带动了周边房价上涨的说法，朱教授提出，这是一种“误区”，原因有二，其一是影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施，在这里基础设施是一个关键。“地王”出现，势必会造成当地基础设施负荷比重增加，降低当地用地效益。其二是“地王”建成投入市场，整体加大了地区内的房地产供给量，结果必然会降低周边房地产价格。基于上述原因，朱教授认为媒体应该正确引导消费者不要盲目跟风。