土地拍卖大战硝烟弥漫 老“地王”有半数未开工

土地拍卖大战硝烟弥漫 老“地王”有半数未开工

    开发商：好了伤疤忘了痛

    南京市国土局统计表明，今年该市土地市场发生了重大转折，第一季度的异常惨淡翻转为二、三季度的异样火爆，“溢价成交”取代了“底价成交”，“地王”取代了“流标”、“退地”。而2007年“地王潮”之后紧跟着2008年土地市场因楼市“低迷”的频现“退地”，开发商的窘境历历在目——这么短的时间，难道好了伤疤忘了痛？

    9月25日南京所街7号地拍卖刚结束，南京中原地产市场研究总监张君就给记者算了一笔账，南京河西三年内拍卖的住宅用地楼面价，2009年已经比2008年涨了54.94%，比2007年涨了51.43%，“涨得太快了”。

    事实上，地价在1年内已接近翻番：仁恒地产以26.14亿元的总价、约1.6万元/平方米的楼面价获得的上海浦东外高桥逾10万平方米居住用地，是其一年前获得的同区域、同规模土地价格的2倍多；南京和燕路498号地块曾在去年12月12日以27500万元底价出让，结果惨遭流标，今年6月却被南京凯润房地产开发有限公司以4.04亿元竞得，身价暴涨八成。

    今年以来，一批具有央企背景的开发商，频频制造“地王”，迅速将南京的房价推高。保利拍得的金沙江地王7553元/平方米楼面价格，将河西南部的房价水平，从9000元/平方米一下子提高到1.5万元/平方米以上。9月25日华润制造的南京所街7号地王，7992元/平方米的楼面地价，将所街1.2万元/平方米的价格，推向了近2万元/平方米，以至于南京房地产开发建设促进会秘书长张辉调侃道：现在开发商这样疯狂拿高价地，3个月以后要哭了。

    老“地王”：半数未开工

    “面粉比面包贵”是业界对“地王”拍地的戏谑之语。从目前来看，2009年房价基本与2007年持平或略高，可地价却远远高于2007年。开发商高价拿地的风险已经比较高。

    据调查，往昔地王“生存”状况不容乐观。2005—2009年上半年，74%的“地王”地块是在2007年和今年上半年产生的，其中五成至今仍然处于未开工状态。地价过高，使开发商失去盈利空间，是“地王”延迟开工的主要原因。地价款高昂以致无力开发，部分地王被迫“退地”或者被政府收回。

    业界认为，如果房价仍一直保持现在这种坚挺向上的态势，那么，这些高价地块也许没什么问题。而手中的地块不能及时开发，上市销售，沉淀在土地上的资金便会拖垮开发商。

    2009年4月，绿城集团以12.302亿元的价格，向海港企业出售其上海新江湾地块100%的股权。这个地块，就是绿城两年前以12.6亿元拍来的地王。不算利息损失，绿城在这个“地王”上的差价损失已达3000万。另据统计，2007年广州市出让的土地中，有27宗的楼面地价超过了当年土地成交均价，但遗憾的是，这群“地王”到目前为止，未售或未动工的还有24个，原因很简单，地价高于房价，开发商“销售即等于亏本”。

    风险：面粉狂涨必将殃及“面包坊”

    政策层面，对“地王”不利的消息也陆续传来。

    银监会6月发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，收紧二套房贷，楼市成交量应声而落。

    国家统计局8月发文，特意提到当前很多纺织企业、制药企业高价拿地杀入房地产行业，产业结构及经济的可持续发展令人担忧。这是针对一些国企以房地产为副业，此番大手笔拿地而发出的风险预警。

    为了稳定土地市场，防止地价飙高后开发商无力开发而导致土地闲置乃至被退回，许多地方政府也已经在考虑措施，比如，上海正酝酿类似香港“勾地”制度的土地预申请制度，“价高者得”的模式或将改变；广州表示，对于拿地按期不开发的违约企业，将没收最终成交价的10%，而“持地待建”的疯狂地王们将无法逃脱监管层的惩处。广州的监管当局对所辖问题地王的处理措施或将在本月实施，保利、金地、富力等知名房企或将被罚8亿元。

    针对一些央企近来凶猛拿地，频现“地王”，9月23日国资委一纸通知《关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见》下发给各个国企，意在规范国有资本投资房地产。

    国土资源部则宣布，将对全国主要城市的地王地块进行跟踪。据悉，相关部门已开始布置工作，工作人员已经下到地方，开始检查几个“地王”的土地出让合同。检查监管不仅针对今年出现的“地王”，连过去几年的“地王”也将纳入检查范围。

    有关专家指出，前期地王，推高了周边楼市价格，但部分地王无资金交付高额土地出让金，无力开发，导致2008年出现”退地“之风；而开发商“持地待建”今后将难逃监管层的惩处。不差钱的央企地王，靠的是银行放量的信贷资金。这些天价地王的出现，已被视为“极不理性”。“面粉”贵过“面包”，最后殃及的，也许就是“面包坊”。