去库存化初战告捷 土地市场渐趋繁荣

作者：于萍林喆 来源：中国证券报 发布时间：2009/6/27 1:16:14 点击数：

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导读:6月8日，在厦门的土地拍卖会上，万科以18.3亿元的价格拿下一地块，楼面价超过9163元/平方米。此前，万科已在无锡、佛山、青岛新增加6个项目，地价款总计达23.14亿元。房地产交易量持续回升，引发了土地市场火…

   6月8日，在厦门的土地拍卖会上，万科以18.3亿元的价格拿下一地块，楼面价超过9163元/平方米。此前，万科已在无锡、佛山、青岛新增加6个项目，地价款总计达23.14亿元。

    房地产交易量持续回升，引发了土地市场火爆，近期各地开发商频频出手拿地。业内人士指出，目前行业去库存化已取得一定成果，在投资信心恢复及通胀预期的带动下，土地市场将趋于繁荣。但部分高价地在现有的市场条件下仍有待消化。

 

    地产投资将改善

 

    5月份，全国主要城市出现土地购置和新开工面积增加的情况，除了一二线城市外，三线城市也受到整体房地产市场火爆销售的影响，出现明显好转迹象。业内人士预计，房地产投资将改善。

 

    1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，降幅较前三个月的40.1%有明显缩窄。

 

    作为地产投资的重要指标，开发商土地购置面积增长代表了投资信心的恢复。在杭州，位于上城区南山路的一块商办用地以7亿元拍出，溢价幅度高达127%，楼面地价达每平方米46248元，创下“地王”新纪录。

 

    中原地产分析人士指出，土地市场变暖有一定的必然性。近几个月以来楼市销售好转，企业的投资意愿开始增强，同时部分地方政府加大了供地节奏和力度。而在当前信贷宽松、通胀预期加强的背景下，一些开发商不再是单纯满足短期内的经营性需求，而是通过拿地进行资产保值应对通胀风险。同时，部分开发商现有土地储备存量不足也是引发拿地风潮的原因之一。

 

    申银万国的研究报告显示，开发商去年过度收缩开工、今年惯性收缩开工以及房地产建设周期较长决定了短期供给将出现不足，预计主要的大城市下半年供给压力将逐步显现。

 

    “以金地为例，按照其2008年38万平方米的销售能力，目前公司在上海市场的土地储备仅为35万平方米，不到一年就将卖光。这也是为何公司要溢价八成拿下徐泾地块的主要原因之一。”业内专家说。

 

    联合证券研究员鱼晋华表示，由于商品住宅新屋开工面积从2008年4月份开始回落，目前效应已经逐步显现，新增供应开始出现断档。

 

    去库存化效果显现

 

    中金最近的报告认为，一二线城市销售良好，去库存化即将结束，而购置土地等投资短期内难以跟上；下半年开发商的策略将主要集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价上。

 

    5月份全国楼市延续了三四月份的火爆行情。多数城市前5个月累计销量已超过2008年全年水平的大半。其中杭州销量已超2008年全年水平，天津达到去年全年的93%，深圳、武汉均达到85%，北京、上海、成都、长沙也超过了50%。同时，北京、上海、深圳等六城市的总库存水平从6210万平方米下降至5790万平方米。

 

    高盛发布的中国房地产报告称，今年初12大主要城市的空置率虽然高企，但消化库存所需时间却由年初时的22个月，大幅下跌至17个月，反映出国内房地产销售的火热。同时，主要上市房地产企业的待售楼盘消化期，也从3月底的平均10个月跌至4月底的平均7个月。

 

    然而也有业内人士对房地产业的巨额库存表示了担忧。戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米。而截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

 

    “当前土地存量中有相当一部分是高价甚至天价拿的地，这些土地很难在现有市场条件下完全消化。”有业内人士称。（记者 于萍 林喆）