避免农民贱卖土地 二次房改不如二次土改?

避免农民贱卖土地 二次房改不如二次土改?

来源：南方都市报 作者：叶檀 发布时间：2009.11.07 

■经济人之叶檀专栏

　　在房价居高不下的背景下，有关中央酝酿“二次房改”的传闻再起。对此，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合，有必要进一步改善和调整，但是这个基本方向中没有“二次房改”。

　　在我看来，与其二次房改，还不如二次土改。

　　目前的土地市场改革都是小打小闹，纳税人的钱浪费不少，又是立项，又是拨款，结果房地产市场痼疾依旧。地王频生是房地产市场的一大乱象。为了平抑地价，上海市政府于今年9月底推出“勾地”制度。位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业商务地块成为上海试点“勾地”的第一块。而此后不久，上海市有史以来最大规模的一次土地集中供应，推出共计335公顷的40块住宅用地，也均采用了预申请制度。而在10月22日，上海市又推出一块需要“预申请”的地块——— 黄浦区163街坊地块。

　　勾地制度从香港舶来，香港的勾地制度始自亚洲金融危机之后，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，推出此项制度。所谓“勾地”，就是单位和个人对具体土地有使用意向的，可以在土地挂牌出让之前提出“勾地”申请，并承诺愿意支付土地价格。国土管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，以招、拍、挂的方式出让该宗土地，提出“勾地”申请的单位和个人应当参加，且报价不得低于其承诺的土地价格。

　　可见，勾地主要是为了防止土地价格跌过政府预期价，为了防止土地流标，为了保障政府的土地收益。上海在地块“预申请”的细则中提到，开发商在获得土地信息后，可与当地规土局进行沟通，每幅土地意向开发商需支付一定的意向金。潘石屹表示，在北京实行的勾地制，意向金是20万，开发商在实际操作中至少举一次牌，意向金才会被退还，但如果开发商不举牌，20万的意向金将会没收，这样就逼迫开发商在现场举牌，这就基本杜绝了流标的可能。

　　正因为勾地推高地价的本质，早在2006年国土资源部动议在内地土地交易市场尝试推出勾地制度，就遭到了抨击，此后勾地制度不了了之。如今地价高涨之际，地方政府再次推出勾地政策，表面上是为了明确土地规划的预期，通过拉长土地的“预申请”环节——— 上海首块采用“勾地制”出让的8-1地块预申请期达约一个半月之久，再加上政府部门考量及组织出让，地块达成交易的整个周期约需4个月。这个新模式的试水地块出让结果，要到明年1月才能知晓——— 做到供应土地信息的充分披露，有助于稳定市场预期，防止开发商盲目高价夺地。但换一个角度，未尝不可以说，是地方政府试图为今后的土地市场买上一份利益丰厚的保险。

　　地方政府推出地块预期不明确，造成恐慌性抢购，确实是推高我国土地价格的一大动因。但地方政府完全有更简便易行的办法明确土地预期，如以半年为期向市场公布土地销售计划，这样开发商就能根据市场环境决定购买行为。

　　进行房地产改革，根本问题是要解决土地市场的垄断，但如今所有的改革方案都绕过了这个最根本问题，相反，还通过加强地方政府土地储备中心的垄断地位，将土地收益最大限度地集中到地方政府手中。

　　我国宪法明确规定，土地属于国家所有或者集体所有，中国的房地产市场不同于任何私有化国家房地产市场，应该充分尊重农民的土地所有权。为此，笔者建议向拥有土地的农民发放土地券，明明白白地写上土地所在具体区域与地块，而后根据日后该地土地市场价格，允许农民凭此获得一份属于自己的收益，获得自己的财产性收入。如此，通过土地溢价消灭无产者，通过土地市场价格的调整让购房者选择购房时机。

　　要言之，土地券相当于一份土地期权，政府有必要向农民宣传其价值，以避免其贱卖，或者规定土地券不能转让，避免成为市场的炒作靶子。

　　(作者系每日经济新闻首席评论员)