“地价推高房价”论再质疑

近期，一线城市少数热点地块溢价成交，引起众多媒体关注。就此，有开发商出来说话：“地价推高了房价。”这就让人不免产生疑惑，土地市场是否“季节”出错，开发企业是不是已经脱掉了御寒的棉衣，可以赤膊上阵了。事实上，现在土地市场总体地价刚刚显示下行的走势，只在部分地区出现回暖的迹象，便有开发商出来说“地价推高了房价”，这种从开发商自身利益出发的论点，很容易误导公众，须予以澄清。

施放房价上涨烟雾

企业就是要追求利润，购进生产资料时希望价格越低越好。出售产品时希望价格越高越好，开发商也是这样，无可厚非，但没有哪个产业能像开发商对于生产资料反应这样持久。地价触及开发商利润空间，人所共知，自从实行经营性用地招拍挂以来，开发商多有微词。先是“招拍挂抬高地价”，再有“土地供应不足致使地价高”，后来演变为“地价推高房价”，一直没有平息，只不过每一个阶段情况不同而已。

人们可以从中发现一个有趣的现象，一旦宏观调控从紧，开发商手头紧了，“地价高”的话就少了；而宏观调控宽松点了，开发商手头宽了，“地价高”的话就多了。虽然从2004年到2007年宏观调控一直从紧，但只是在2005年前后一段时间内，开发商手头偏紧，因而相对平静些。到了2006年随着商业银行改制流向房地产的贷款增多，开发商手中又宽了，一边高喊“地价推高房价”，一边在大肆购进土地。去年，房地产进入调整期，开发商体会到了从未有过的资金紧张，开始检讨各自近乎疯狂的拿地行为，没有人再提“地价推高房价”。有人感言：“房地产企业没有一个是饿死的，都是被撑死的。”

现在，经过楼市“小阳春”，特别是资本金比例下调，开发商融资增多，手中又有钱了，终于又出来拿土地市场热点事件说事了。“圈地大战近乎触发”，实际上是在施放“地价逼着房价涨”的烟雾，传递开发商集体涨价的信号，创造房地产繁荣假象，并为群体的非理性行为开脱责任。

房价调整倒逼地价

说“地价推高房价”，并不符合事实。房地产市场化，持续十年的上涨期近乎“神奇”，我们发现房地产上升期房价拉升地价，调整期房价倒逼地价，泡沫现象不可持续。持“地价推高房价”论者一定忽视了房地产周期性规律，相信房价只涨不跌。

从本轮房地产周期来看，房价上升初期地价跟着房价走，中期地价追赶房价，当地价增幅超过房价增幅时，市场便进入调整期，进而房价增幅回落对地价形成倒逼。据统计：2004年全国房价增幅为9.7%，地价增幅为6%；2005年房价增幅为7.6%，地价增幅为4.2%。这期间房价增幅高于地价增幅，房价在拉动地价上涨。2006年房价增幅为5.5%，地价增幅为5.18%；2007年房价为7.6%，地价增幅达到12.8%。这期间地价增幅高过房价增幅，地价泡沫已经出现，调整就不可避免。

土地市场处于房地产上游，开发商从购地到实现房地产销售一般需要两年，近期市场上销售的房源一般为2007年以前购置的土地。说“地价推高房价”者，可能是指2007年前后高价购置的土地，即使如此，我们仍能发现开发商高价地开发出来的楼盘降价销售，即房价倒逼地价的现象。

推涨地价只为积压土地解套

有资料显示，当前开发商手中约有12亿平方米土地库存等待消化，而60%的库存为2007年前后两年购置的高价土地。去库存化已成为房地产业的当务之急，但在目前房价倒逼地价的情况下，消化2007年前后库存土地风险很大，对于开发商来说是一件无可奈何的事。

而热点地区地块高价成交，似乎给一些开发商带来了希望。很明显，只有房价继续上涨，房价倒逼地价的压力才会缓解；只有地价回到2007年的高位，库存土地才不会缩水，消化库存才会有利可图。为此，一些开发企业开始迟缓去库存化，以回避消化库存的风险，开始热心于土地市场事件。

最近在一些热点地区，土地拍卖现场人气很旺，以致让土地出让方感到意外。当然，这其中不排除一些没有库存压力的企业在实施拿地策略，他们在中心城市开始布点，或者大量抄底低价土地，或者选择优势地块高点拿地，既起到地价标杆作用，又能起到抗跌作用。

对于近期热点地区地价和房价回升的现象，有业内人士坦言，这种现象不可持续放大，否则房价不太可能“软着陆”，相当长时间内会是大涨大跌的轨迹。其实，一些开发商已经认识到这一点，他们并不担心楼市的大起大落，而只是如何抓住“大起”的机会跑到前面，在“大落”之前变现更多的库存。（於海滨）