都在打农民宅基地的注意，都该打住

 来源：郑凤田 发布时间：2009/6/27 1:39:34 点击数：

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导读:十八亿亩耕地红线，让许多基层政府用地指标大大受限。于是乎不少地方不约而同地在打农民宅基地的主意，尤其是那些城乡结合部的地方，或者是工业发展用地需求大的地方。虽然无数的农民都认为宅基地是祖上传下来的，世…

 

    十八亿亩耕地红线，让许多基层政府用地指标大大受限。于是乎不少地方不约而同地在打农民宅基地的主意，尤其是那些城乡结合部的地方，或者是工业发展用地需求大的地方。虽然无数的农民都认为宅基地是祖上传下来的，世世代代居住，是他们自家的财产。但现在不少地方可不管这一套，突然一声令下就开始让“农民集中居住”了，“宅基地换房”了，还美其名曰叫“农民改变了落后的居住生活方式”，他们有功劳了，明明是从一个大院子里搬到拥挤的楼房，却说是“现代化”了。而农民的宅基地却被三通一平变成工业用地了，农民不但拿不到多少补偿，还要为住楼付出不少的成本。农民在工业化中唯一一个可能有点收益的东西就这样被轻易地拿走了，引发不少告状狂潮。这样的做法无论穿什么马甲，什么“农民集中居住”也好，“宅基地换房”也好，核心都是在侵吞农民的土地权益，都该打住。

 

   江苏等地的“农民集中居住”，说白了是在动农民宅基地的脑子。

    所谓“农民集中居住”，主要指部分地区的农民被从原来的村庄迁出来，集中到一个地方政府建的小区去居住，而农民原有的村庄宅基地、空闲地等就被当地政府拿走，“三通一平”之后就高价出售或者是搞成开发区卖给“资本家”。因为这些用地不必经过审批就可直接用于工业建设。简单地说，就是把住在自然村的农民集中到小区居住，没收农民的宅基地。近年来，在上海、江苏、浙江、四川、山东等省市的一些县市，当地政府一直对“农民集中居住”异常感兴趣。其中，江苏省的做法最具有代表性。

    农民集中居住是要没收农民祖祖辈辈的宅基地，不是购买而是没收，许多地方都是这样。如果你出钱进行购买这些宅基地，还可以。但现在大部分的基层政府一下拿走了事。一些地方政府在实施过程中，滥用行政权利，缺乏对农民意愿的尊重，不能保障农民的知情权与参与权，致使农民感觉一切都是政府强加于我，抵触情绪极大。

    据《财经》报导，江苏南通市港闸区政府要在农村建设占地4000多亩的“都市产业园”，因而要对农民房屋进行拆迁。据当地农民反映，每天傍晚总有三四个人坐在他们家门口，不出示任何文件，只说是政府派来的，这些人既没有征地批准文件，也没有拆迁许可证，更不公开其所在的单位和姓名，只是让农民在拆迁协议上签字，然后立即拆迁。由于农民集中居住小区还没有最后建成，许多已经被迫拆迁的农民只能住进当地政府的“过渡房”。这些封闭的大院四周用水泥墙围起，围墙内是十几排简易的砖瓦房。这些简易房住满了拆迁户，基本上是一家一大间，房内堆满了家具和杂物，看上去更像仓库。农民都气愤地称之为“集中营”。有的农民甚至已经在这里生活了近两年。并且，这些被强制拆迁的农民都没有得到现金补偿，拿到的只是由“南通市港闸区财政局”担保的“区城市建设开发总公司”的一纸拆迁补偿协议。所有的补偿费用必须等到购买农民小区安置房时才能结算。

    还有网友告之讲：他家自己修的房子05年花了12万，200个平方。当地政府花每个平方280进行征用,赔5.6万,然后规定你搬到刚修的小产权房去住,小产权房580一个平方(这个必须用宅基地去换的),购买100个平方5.8万,还倒贴2千元,可自己家里5口人,100个平方也太小了.政府还说是什么“土地向业主集中,农村向城市集中”,搞活经济，自己拿钱出来装修，哎，农民苦啊，不搬就断你的电,找其它社会上的人来滋事等。农民毕竟是弱势群体..没人管的,管了也得不到好处”

 

　 除此之外，在农民集中居住过程中，普遍存在着地方政府对农民房产、宅基地补偿不足的问题，主要表现在：一是只对农民“合法确权”的房屋面积给予安置补偿，对超出的面积仅仅按成本价补偿，有的甚至不给予补偿；二是对宅基地不给予补偿，或只给予“合法确认”面积补偿；三是安置房一般还是集体土地产权证，不能直接上市交易，如果要变为可上市交易的房产，还必须补缴一部分土地出让金；四是补偿标准偏低，农民得到的补偿与同类同地段的商品房价格相比，与土地拍卖出让的价格相比，差距悬殊。因此，不少农民认为政府强行推进“集中居住”，只给房屋进行补偿，对宅基地不给补偿，或者补偿很少，这侵害了他们的土地财产权，造成农民经济上的极大损失，同时加剧了他们对政府的不信任。

    集中居住很快由自发试验变成了地方政府强制推动的“政府工程”。但由于没有处理好国家、地方政府以及被拆迁农户的利益，这一工程带来了很多严重的问题。

 

    北京的“宅基地换房”，也是在打农民宅基地的主意

    北京市也在打同样的主意，换了一个马甲叫“宅基地换房”，规定：农民只能得到“小产权房”，而腾退出来的宅基地，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

    京华时报2月17日报道，北京市国土局透露，北京市正在考虑进行“宅基地换房”试点工作。据介绍，“宅基地换房”的办法源于天津，北京市将借鉴天津的做法，选择较为合适的地区进行试点工作，北京市国土局已拟定了《北京市市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见》。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权（即通常所说的小产权），而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

    此前，北京市国土局局长魏成林曾表示，北京市集体土地出让转让管理办法年内肯定会出台。他同时强调，“宅基地换房”只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，并且宅基地不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题。

北京的“宅基地换房”，跟江苏引起很大争议的“农民集中居住”工程没有什么区别，会留下太多让基层政府肆意侵犯农民宅基地权益的口子。

 

    我国农村的“上楼致穷”现象

     让农民集中居住了，上楼了，就好吗？这是他们一直在宣传的。错了，农民住到楼房里，等于从原来自家的小院搬到了拥挤的楼房，生活空间与活动空间一下子大大缩小。一家小宅院值多少钱？上楼居住实际上给农民带来了太多的不便，尤其是那些没有稳定工作的农民，还是继续从事农民的农民，就更不方便了。我国不少城市化都出现“上楼致贫”现象。就是农民原来有一个院子，很大，可以种些菜，取水也很方便，供暖烧坑都很方便。现在突然让上小区楼上住去，成本突然增加不少。比如原来可以贮藏粮食的地方，或者种菜的地方，距离自己承包的土地等距离突然增大了许多，带来许多不便。各种各样的水电费也增加很多，我们过去在我国东北一个大城市的郊区做了大量的调查，发现农民“上楼致穷”现象特别严重。当然不少小区还得交物业税、保暖费什么的，农民农民那么低，那有什么钱来交这些乱七八糟的费用？

    现在以宅基地换房，让农民住楼房，是对农民好或者是不好？仔细一分析就看出来了。所以还要是慎重为好。弄不好，又成了某些地方官员肆意侵吞农民利益的工具了。

 

    强制搞“以宅基地换房”“农民集中居住”，留下太多让基层政府肆意侵犯农民宅基地权益的口子，不如让农民自己去经营为好。

    农村宅基地是指农村集体经济组织为满足本集体经济组织内的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地（陈佳等，2006）。虽然我国法律规定农村宅基地所有权的主体为农村集体经济组织，但是农村宅基地的继承、转让和抵押已经是一个在实践中不断发生着的客观事实。长久以来，在民间就一直有宅基地继承的传统，因此广大的农民早已习惯于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有财产。事实上，国家也正试图通过相关法律的制定来进一步保障包括宅基地在内的农民土地财产权利。然而，在推进农民集中居住的过程中，某些地方政府不顾国家相关法律规定，仅仅通过支付房屋拆迁补偿的方式就无偿收回农民的宅基地，造成对农民土地财产权的严重侵害。

 

    北京郊区的实际调查有一个很有意思的发现：小产权房是一个让农民得到实实在在好处、城市低收入阶层能够买到便宜房子的好东西。

    不知道什么时候开始，农民在自己家宅基地上建的房子，就怎么成了小产权房了？农民的这个权利不知道在什么时候，突然就被拿走了。

    据有关部门统计，截至2007年上半年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已接近120亿平方米，约占全国村镇房屋的20%。在众多城市出现了大规模集中成片的小产权房，如，北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个，建筑面积超过200万平方米；在石家庄、济南、成都等城市，小产权房项目数量也都有上百个。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，据测算，仅北京市就超过10万户。

    最近我的学生们对北京郊区的小产权房进行了一次大的调查，有一些很有意思的发现。买小产权房者以城市低收入阶层与退休老人居多。低收入者城里的房价他们根本不可能问津，所以小产权房价格不贵，就买了。而退休的老人，把城里的房子留给儿女们住或者租出去，自己来郊区养老。因为郊区的生活成本低，养老容易。

    调查结果还发现，整体来看，小产权房是一个让农民得到实实在在益处，城市低收入阶层能够住到便宜的房子，老人能够找到安静的养老场所的好东东。是对低收入阶层让利的一个好东西。为什么就不能允许农民们从土地增值收益中得到好处呢？农民的宅基地，或者是旧村改造，并没有占用提供粮食安全的耕地，只是原来在农民宅基地上多建一些房子，农民住少一点，拿出一部分宅基，建一些房子卖给别人住，并不危害谁。而现在是如何做的呢？非要把农民的地拿走，让开发商去开发？最后他们拿大头，农民就得可怜的一点点？那明明是农民自己的地？

    有小产权房的村庄，农民的收入都得到不少的提高。因为原来自己的宅基地可以腾出一部分来经营获得收入了，农民的收入来源就多了一部分。

    所以目前的农村土地政策是应该进行一些调整了。把农民家宅基地的权利与收益还给农民吧，不能再这样肆意地侵占农民的宅基地了，把他们宅基地增值的收入都拿走了。让农民也从城市化的土地增值收益中也多少得到一些益处？

    我国每一年上访告状的70%以上的告状都是因为这些农民土地收益被无偿征占所造成的。在我国大部分农民心目中，无论你法律如何规定，他们一直都认为宅基地是他们自家的，又没动耕地，凭什么某些地方官员说拿走就拿走？

 

    还是把宅基地经营的权利还给农民吧，不能老打农民宅基地的主意，给农民留点空间与利益。该是农民的，就要给农民。

    所以还是应该对农民宅基地这一块制定一些切实的办法，放开一这块并不影响国家的粮食安全。如果什么都一刀切，限死了，反倒生出更多的问题来。

    应该允许农民在自家的宅基地上进行经营，比如允许他们可能通过抵押贷款进行建房，也可以让这些所建房子出售或者出租。世界任何一个国家的农民都可以这样干，为什么我们国家的农民就不能享受这一政策呢？本来宅基地就是他们自己的，很多家的宅基地都是祖上世世代代传下来的，并不是你集体的。你不能以一个模糊的部门利益法规，把全体农民的这个权利都给剥夺了，这不公平。最少当时你立法的时候，全体农民是没有举手的，你一规定就给拿走了？怎么拿走的权利还是应该原封不动的还给农民，这才合适。

    城里的居民买了房子可以拿到产权证，农村的居民有他们自己的一道哲学。他们认为你的有些规定太不合理，太超出他们正常的想象了。在农民自己家的祖上传下来的宅基地上建房又有什么错？没有。你不给发产权证，我们不要。你把它叫作小产权房也好，什么房也好。反正农民切切实实地能够从里得到一些好处。购买小产权的人也可以便宜地住上房子。唯一的损失可以是地方政府与开发商，明明是他们在动农民的奶酪，却把农民建的房子定为不合法？这是什么法？反正农民都认为是恶法。你可以做一个调查看一看农民的看法，不能制定一些部门法律，把当事人农民给排除了，你就通过了。太不正常了。

    是不是到了该检讨我国那些千奇万怪规定的时间了？把那些侵犯了本来该属于农民权利规律规则好好地清理一下？该修改的修改，该取消的取消，把农民应得的权利还给农民。

    小产权房是个好东西，国家应该给农民留一些空间，不能把农民的路都给堵了。

 

    谁动了谁的奶酪？ 建小产房，是农民动了地方的奶酪，还是农民的奶酪被拿走了？

    之所以不还给农民这个权利，是因为有巨大的利益空间，而农民在这个食物链中本该得到最多，实际上所多却最少。

    农民的土地，按道理讲，增值了，农民怎么着也该拿大头。这是傻子都应该知道的道理。但一摊到农民头上，什么奇怪的事都发生了。

    根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。前不久有媒体报道称，华南某地开发商“爆料”：“楼盘开发成本只占房价20％，开发商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。

    正是在高额利润的驱使下，不少地方政府才不惜牺牲农民的利益，对小产权房采取强硬态度。

    为什么不能让农民在自己村的宅基地上开发？非要让政府征走，然后交给那些开发商？农民的利益如何得到保证？

    某些地方政府之所以非要有这样那样的规定，原来都是缘于利益。而在这个利益主导下，却把不少农民的利益给牺牲掉了。这个东西能够长久吗？叫和谐吗？

当然不少地方政府是用很堂皇的口号的，叫借刀杀人，比如要保护耕地，所以你农民的地都不能干别的。要干，我政府征过来我干，你农民不能干。

    不管是“宅基地换住房”还是“农民集中居住”，实质都是在瓜分农民土利增值收益的盛宴。

    放开宅基地经营，农民收入多了一条路。

     所以我强烈呼吁要保护农民的宅基地权利，与其让别人都在打农民宅基地的主意，为什么不能直接让农民自己打？比如干脆把宅基地这一块给放开了，授予农民宅基地开发的权利，让农民在几分宅基地上作文章，让农民与别人合作或者是自己干？这样做，使困扰农民收入的最大问题得到根本解决，农民也可以从宅基地上获得部分收益，又不影响国家的粮食安全。是一项利国利民的好政策。

（郑风田为中国人民大学教授，经济学博士）