上海市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题的通知

  发布时间：2009/10/12 13:20:15 点击数：

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       中国土地维权法律援助中心法律汇编征地补偿系列

           关于本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题的通知

 

 

沪房地资拆(2006)357号

 

 

各区县房地局，市建设用地事务中心：

    现就本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题通知如下：

    一、房屋拆迁补偿安置政策的适用问题

    征收集体土地中，具备下列条件的房屋拆迁项目，补偿安置应当适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》：

    （一）1992年11月1日前已批准征地；

    （二）原生产队建制已撤销，原农民已转为城市居民；

    （三）该范围内原农民居住水平明显低于《上海市农村个人住房建设管理办法》（以下简称农村建房办法）规定的建房标准。

    除上款规定以外已批准征地，尚未进行房屋拆迁的项目，以及在国有土地上按照农村建房办法标准批准建造的农民住房，拆迁时应当适用《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称13号文），并可按照本通知第二条规定进行面积认定。

    二、关于适用13号文补偿安置的房屋面积的认定

    （一）房屋拆迁中补偿安置面积的认定应按照13号文第五条规定执行。

    （二）征地公告公布时，已取得建房批文新房尚未建造或尚未建造完毕的，补偿标准按照《关于〈上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》第八、第九条执行。

    （三）征地公告公布前，符合本市农村个人住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可给予“土地使用权基价”和“价格补贴”的补偿，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村个人住房建设标准，且不作分户计算。

    前款的补偿，应由具备条件的家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村个人住房建设标准进行审核，并在征地拆迁范围内公示，公示不得少于7天。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。

    （四）虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村个人住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不补偿土地使用权基价和价格补贴：

    1、在批准建房时，超过本市农村个人住房建设标准审批的；

    2、在批准建房时，只批准房屋建筑面积占地，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

    三、关于利用居住房屋从事生产经营活动的停产停业损失补偿问题

被拆迁的宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征地公告公布前已办理了工商营业执照的，拆迁时可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

    四、本文下发之日尚未实施拆迁的基地，适用本通知。

 

 

 

 

上海市房屋土地资源管理局

二○○六年八月十六日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上海市人民政府关于发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的通知

沪府发〔2004〕34号

 

 

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　现发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》，请认真按照执行。

 

 

 

 

 

 

二○○四年九月二十日

 

 

中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则

 

 

第一条（目的和依据）

　　为了推动中国2010年上海世博会（以下简称世博会）非居住房屋拆迁的顺利实施，维护拆迁当事人的合法权益，根据国家和本市有关规定，结合世博会场址建设的实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

　　上海市人民政府批准的世博会场址（包括场馆及配套设施区）规划红线范围内的非居住房屋拆迁评估和补偿，适用本实施细则。

第三条（拆迁主体）

　　上海世博土地储备中心（以下简称土地储备中心）是世博会场址非居住房屋的拆迁人。

　　土地储备中心应按照城市房屋拆迁的有关规定，经市拆迁管理部门批准并取得房屋拆迁许可证后，组织或委托实施拆迁。

第四条（拆迁评估和补偿原则）

　　非居住房屋拆迁评估和补偿，按照国家、本市关于房屋拆迁的有关规定和《中国2010年上海世博会场址房屋拆迁若干规定》（沪府发〔2004〕21号）执行。对在国有土地上实施非居住房屋拆迁的，其拆迁评估和补偿依据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（市政府令第111号）；对在集体所有土地上实施非居住房屋拆迁的，其拆迁评估和补偿依据上海市人民政府发布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（沪府发〔2002〕13号）。

　　非居住房屋拆迁评估，依据《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》以及《关于修改〈上海市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（沪房地资权〔2004〕114号）执行。

　　拆迁当事人就非居住房屋拆迁补偿款协商一致的，按照协商一致的补偿款予以补偿。

第五条（非居住房屋拆迁评估）

　　评估内容为：世博会场址规划红线范围内被拆迁非居住房屋的土地使用权；该地块上应予补偿的建筑物和构筑物；按照国家和本市有关拆迁法规对非居住房屋拆迁应予补偿的部分。

　　接受非居住房屋拆迁评估委托的房地产估价机构应具有经上海市房屋土地资源管理局核准的房屋拆迁估价资格。房地产估价机构的选定应当公开、透明，拆迁当事人应通过协商一致或以抽签方式，确定资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构。

　　非居住房屋拆迁估价时点为非居住房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的，以当期非居住房屋拆迁许可证颁发之日为非居住房屋拆迁估价时点。非居住房屋拆迁估价报告的有效期为非居住房屋拆迁许可证的拆迁期限（包括延长期限）。

　　非居住房屋拆迁评估补偿方法，依据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）执行。

第六条（非居住房屋拆迁补偿）

　　对非居住房屋拆迁补偿按照货币化方式进行。

　　划拨土地上非居住房屋拆迁补偿款的计算公式为：被拆迁非居住房屋的土地使用权补偿基本价格*土地面积+房屋重置价结合成新。其中，土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定：浦东地区为110—130万元/亩，浦西地区为120—140万元/亩；房屋重置价结合成新，由拆迁当事人委托双方共同确定的具有房屋拆迁估价资格的房地产估价机构进行评估。

　　拆迁出让地块上的非居住房屋以及有两个以上承租人的直管非居住公房，其货币补偿金额根据被拆迁房屋的房地产市场价格确定。

　　依据《上海市人民政府批转市房地局关于进行盘活工商企业国有房地产试点实施意见的通知》（沪府发〔1995〕60号）进行存量国有土地资产注入并“空转”的企业，其土地使用权补偿价格比照划拨土地使用权计算。

　　拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

　　（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

　　（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

　　（三）在国有土地上实施非居住房屋拆迁，因拆迁造成停产、停业的适当补偿，其标准按被拆除非居住房屋建筑面积每平方米300—400元，由拆迁当事人协商确定。

　　（四）在集体所有土地上实施非居住房屋拆迁，因拆迁造成停产、停业的适当补偿，其标准按被拆除非居住房屋建筑面积每平方米100—350元，由拆迁当事人协商确定。

第七条（迁建企事业单位土地供应原则）

　　拆迁人对企事业单位的迁建安置应符合本市城市总体规划、土地利用总体规划以及产业布局和结构调整规划。经市有关部门批准同意易地迁建的企事业单位，可以通过异地置换的方式进行安置，按照土地供应政策相对应原则，实施拆迁评估和补偿。

第八条（附则）

　　与世博会相关的拆迁安置基地内非居住房屋拆迁，参照本实施细则执行。

第九条（具体应用解释）

　　本实施细则的具体应用问题，由上海市房屋土地资源管理局负责解释。

第十条（施行日期）

　　本实施细则自2004年10月1日起施行。